Apartamento o Casa fuera de Bogotá ¿Alternativa para la pospandemia?

Tomado de EL TIEMPO

Los altos niveles de contagio de covid-19 en la capital abren la pregunta para los ciudadanos.

Desde la llegada del coronavirus a Bogotá y el país, el 6 de marzo de 2020, los puentes festivos revelaron una tendencia en la capital y la región: la salida de ciudadanos hacia municipios vecinos en una especie de resistencia de ciertos sectores a pasar la pandemia en la ciudad.

EL TIEMPO no solo reportó cómo los gobernantes trataban de contener ese flujo de personas entre Bogotá y Cundinamarca, sino cómo algunos ciudadanos manifestaban que preferían pasar el “encierro” en una vivienda más amplia y cómoda.

Incluso, en diálogo con este diario, el alcalde de Cajicá, Fabio Ramírez, comentó que, durante la cuarentena “hemos parado gente en medio del pico y cédula. Nos dicen, ‘no sabíamos de la medida, venimos desde Bogotá a mirar casas’”.

De ahí se abre la pregunta por la posibilidad de que la actual pandemia impulse, aún más, el fenómeno de salida de bogotanos, principalmente de estratos altos, hacia municipios vecinos.

“Sí, es muy posible que las personas busquen residencia en las zonas rurales en el marco de la pandemia. El New York Times recientemente publicó un artículo basado en datos de teléfonos celulares donde afirma que una importante parte de los residentes de Manhattan se mudaron a las zonas rurales durante Mayo, especialmente las familias de mayor ingreso.

En el caso de Bogotá no contamos con datos pero es muy probable que las familias de mayor ingreso con segundas vivendas en las zonas rurales de Cundinamarca estén ahora residiendo permanentemente allí.

No sería raro que los promotores inmobiliarios empezarán a promocionar viviendas en zonas rurales o suburbanas como “más saludables” que dentro del perímetro urbano”, manifiesta Juan Guillermo Yunda, phD. en Planeación Regional.

En la prensa internacional, el tema no ha pasado inadvertido. Bloomberg escribió sobre cómo habitantes de San Francisco evalúan su costosa permanencia en la ciudad para irse a vivir a ciudades intermedias menos costosas, el diario El País también registró este comportamiento en Madrid basados en tendencias búsquedas en páginas inmobiliarias y The Guardian ha escrito tanto sobre la tendencia de irse de las ciudades como de la necesidad de permanecer y pensar, más bien en la calidad de vivienda y de vida.

En el caso de Bogotá y su área de influencia, expertos coinciden en que un mal abordaje del movimiento de vivienda y de población entre Bogotá y la Región podría profundizar las consecuencias nefastas que ya ha traído el tipo de crecimiento desordenado y ambientalmente no sostenible. “Si desde las políticas públicas se abordan los desafíos de la pandemia con la misma lógica de siempre, los resultados no serán muy diferentes y seguiremos dejando que el mercado y la especulación consoliden las tendencias de desequilibrio territorial”, asegura la Red de Investigación y Acción Regional Metropolitana-Rediacción*

Lo cierto es que la redistribución de población en los bordes existe antes de la pandemia y existirá, independientemente de la postpandemia.

Por su parte, el censo del Dane ya dio un contundente campanazo con los resultados de crecimiento comparados con los de 2005. “Mientras Bogotá tuvo un crecimiento poblacional intercensal de alrededor del 10%, municipios de la Sábana crecieron proporcionalmente el triple o el cuádruple. Por ejemplo, la conurbación Funza-Mosquera-Madrid creció un 43%, la conurbación Cota-Chía-Cajicá creció 31% y Soacha tiene hoy 37% más habitantes que en 2005”, menciona Yunda.

Sabana Centro Cómo Vamos, un observatorio que monitorea los indicadores de calidad de vida en esta provincia de Cundinamarca, ha seguido no solo su crecimiento, sino las razones detrás de él.

Para urbanistas como Mario Noriega, vale la pena intentar ese crecimiento. “La pandemia acelera procesos que se venían dando desde antes. Por eso, ahora hablamos de la importancia de ‘desdensificar’ Bogotá. Las ciudades de más alta calidad de vida en el mundo son ciudades regionales, como París, Madrid y Londres”, menciona Noriega y asegura que para que el modelo sea replicado exitosamente en Bogotá es necesario garantizar en los municipios una red de transporte (como los Regiotram, ya en proceso), una red de servicios de educación y salud y la ubicación del empleo. Todo agregado a una planeación responsable y a una sintonía entre los gobiernos departamentales, distritales y municipales para que todo se haga de la mejor manera.

“Si no pensamos en región, no sobrevivimos. Esa idea del Plan de Ordenamiento Territorial de concentrar todo en Bogotá y de elevar la densidad es una idea del siglo XVI, es absurdo.

La Lonja Sabana Centro también ve con buenos ojos esa posible tendencia. “La gente quiere lo que no tienen en Bogotá. Verde, aire, no trancones, encontrar las cosas cerca”, menciona su director, Miguel Traslaviña y agrega que los municipios con más demanda de nueva vivienda son Cota, Cajicá, Chía y Sopó. “En los últimos cuatros años, debimos haber comercializado entre 4.000 y 6.000 unidades de vivienda en Chía.  Cajicá supera los 6.000 unidades de vivienda en los últimos 4 años. Vale destacar que Cajicá y Zipaquirá se popularizaron mucho por el de propiedad horizontal, se hicieron muchos edificios. Ese mercado creo que ya está llegando un poco a su tope”.

Por lo demás, recuerda que con el sector inmobiliario se mueve una “fuerte dinámica de empleo” y de desarrollo económico en la región.

Aunque reconoce que el impacto económico de la pandemia sobre el mercado que se inclina por este tipo de vivienda, confía en que habrá demanda con motivo de la “nueva normalidad” y de los subsidios ofrecidos por el Gobierno recientemente.

“Acá la gente va a encontrar una mayor oportunidad de salubridad. En estos tiempos que hemos venido hablando con la gente eso es lo que dicen: queremos esperar a que pase la pandemia para ir a mirar los inmuebles con más espacio. En el apartamento en Bogotá, el teletrabajo nos queda al pie del baño o la cocina”, cita Traslaviña.

Rediacción tantea cuáles podrían ser los más atractivos: “Es posible que la población con ingresos fijos, capacidad de endeudamiento, posibilidad de teletrabajo y con vehículo, busque opciones de vivienda en áreas menos densas y rodeadas de verde, con aire limpio y tranquilidad.

Por lo que podría suponerse que se decidirían por municipios como Tabio, Tenjo y Cogua, donde hay una posibilidad real de mercado de vivienda de baja densidad. Mientras que los municipios que durante décadas han recibido los flujos migratorios de población de ingresos medios y altos como Chía, Cajicá y Zipaquirá ya no resultan tan atractivos pues han diversificado la oferta de vivienda y las bajas densidades ya no son la regla”

Las dudas

Para otros, por el contrario, un posible impulso en la salida de personas de Bogotá no sería favorable. “En esta pandemia hay varios escenarios. Uno de ellos es el del miedo que saca a la gente de la ciudad porque allí ve el contagio y plantea que se debe tener una vivienda lejos de todo, rodeada de verde, privatizada. Insistir en dispersar la ciudad aprovechando el miedo que la gente tiene ahora es un despropósito”, menciona Doris Tarchópulos, Directora de la Maestría en Planeación Urbana y Regional de la Universidad Javeriana, pero recuerda que hay un reto aún más grande que la pandemia en estos años: el cambio climático.

“Ya tenemos una ciudad región importante y ocurre en varias partes del mundo. Parece como si la ciudad hubiera explotado y se hubiera distribuido sobre la zona rural. Tenemos que estructurar antes que fomentar la salida de Bogotá”, agrega Tarchópulos.

La Red de Investigación y Acción Regional Metropolitana-Rediacción, como todos los expertos consultados, reconoce que el fenómeno es latente más allá del coronavirus, advierte que no haber manejado bien ese crecimiento ha tenido un impacto en la región. “Aunque existen Planes de Ordenamiento Territorial desde la década de 2000, éstos y los Acuerdos y Decretos que los antecedieron se dedicaron a legitimar las imposiciones del mercado.

Por ejemplo, permitieron viviendas campestres en zonas donde antes estaban prohibidas, pero que aun así, ya habían sido construidas, y priorizaron las vías e infraestructuras que propiciaban la llegada de la población a los barrios cerrados sobre el mejoramiento de las condiciones de accesibilidad de la población anteriormente asentada en los municipios”, asegura Rediacción, compuesta por planeadores urbanos.

Añade que, desafortunadamente, el proceso de crecimiento de vivienda no ha sido uniforme: “Bien sea por atraer industria o proyectos inmobiliarios para residencia, los municipios compiten entre sí por captar recursos y sacrifican la planeación a largo plazo. Gran parte de los ingresos de estos municipios provienen de los impuestos prediales y de delineación, por lo que la aprobación de licencias se considera un logro de gestión”

Esto ha derivado en fuertes impactos ambientales y sociales. “La urbanización ha significado la disminución de los suelos agrológicos clase II y III y con ellos de las áreas destinadas a la agricultura, pero también de la ganadería y los bosques. La población tradicional de la Sabana Centro se ha visto expulsada por vías directas cuando los usos urbanos y los nuevos vecinos se manifiestan hostiles a las actividades rurales”, dice la Red, ubicada en Sabana Centro y que conoce de primera mano los cambios.

Tampoco se puede desconocer el ‘volteo de tierras’, que ha puesto en el ojo de las autoridades a varios mandatarios locales involucrados en temas de corrupción, casos que permanecen dormidos en los entes de control. “Todos estos impactos han generado el descontento de la población y profundos cuestionamientos sobre el volteo de tierras, cambios de los POT por fuera de procedimientos legales, los problemas con las Ptar, críticas sobre la concesión de peajes y sobre el funcionamiento de las APP de los proyectos de infraestructura”, enumera Rediacción.

De otro lado, Yunda, teme que la migración de hogares de estratos altos de Bogotá, que en últimas son quienes podría protagonizar este movimiento, termine afectando la economía. “Bogotá pierde un importante ingreso fiscal cuando las familias de alto ingreso dejan la ciudad. Además se generan grandes costos en infraestructura, nuevas vías, trenes etc. Sin contar con los costos asociados a la congestión”.

Por eso, Tarchópolus asegura que la urgencia radica en la renovación urbana y el mejoramientos de barrios en la capital

Planeación

En todo caso, si el movimiento finalmente sucede, más allá de que haya virus o no, los expertos recuerdan acciones clave para que esa ocupación se haga de manera ordenada y sostenible.

Entre las estrategias sugeridas por la Red están apostar por la consolidación de los núcleos urbanos y evitar los desarrollos dispersos de baja densidad, participar de figuras de articulación de escala metropolitana que disminuya la competencia entre municipios por los recursos generados por el negocio inmobiliario, implementar sistemas de transporte regional (como los Regiotram) y fortalecer las oficinas de planeación municipal.

Por su parte, el Gobernador de Cundinamarca, Nicolás García, reconoce que -aunque los municipios tienen autonomía territorial en estos temas- “nosotros a través de los planes de ordenamiento departamental, queremos generar unos lineamientos que van a ir de la mano con lo que se desarrollará en la región metropolitana, que será una oportunidad para desarrollar de manera juiciosa y equilibrada el territorio. Estamos convencidos de que los municipios van a crecer, pero que lo hagan de manera ordenada”.

Justamente, en los próximos días, se desarrollará el octavo y último debate del Congreso que podría dar vía a la figura de Región Metropolitana de Bogotá y Cundinamarca. En esta figura, que tendrá un consejo de superior jerarquía a los asociados, residen muchas de las esperanzas de una integración real y con beneficios para todos.

Mientras tanto sea cual sea el camino que termine tomando el movimiento de la vivienda, con o sin coronavirus, lo relevante es, a todas luces, no darle la espalda a la Bogotá Región y, por el contrario, pensar la crisis como una oportunidad para mejorarla, a la capital y a los vecinos municipios.

¿Dónde está el tema en el PDD de Cundinamarca?

Rediacción destacada que el tema de expansión urbana se menciona en el PDD Asì:

“1. Grandes Apuestas. Aquí entre 10 o 15 apuestas tiene una que denomina “SUACHA, TIERRA Y CIELO EN ESPLENDOR” cuyo objetivo es “Fortalecer el tejido social y mejorar la competitividad del municipio, para aprovechar las oportunidades propias de su ubicación geográfica y las potencialidades de su territorio con el propósito de impactar positivamente en el desarrollo del departamento y sus habitantes” (pag. 63).

2. Entre los ejes estratégicos del Plan de Cundinamarca se encuentra la Línea titulada Más Integración, con un énfasis en fortalecer la integración regional Cundinamarca – Bogotá. Tal integración se entiende en 3 niveles: Regional con la RAPE; Subregional, integrada por Bogotá y los 116 municipios de Cundinamarca; y la de primer y segundo anillo conformado por Bogotá y los municipios cercanos con los cuales tiene relaciones urbanas.

En el marco de las funciones que le otorga la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, el Departamento formula cuatro programas regionales, uno de ellos titulado “Región: un territorio de todos” propone el subprograma: Hábitat en Armonía, éste tiene una meta producto que es: “Intervenir 4 territorio de bordes entre Cundinamarca y Bogotá” (p. 277). Esa intervención está direccionada específicamente a los puntos donde se ha consolidado la conurbación con Bogotá, así: Soacha con Ciudad Bolívar, Soacha con Bosa, Mosquera con Fontibón; y La Calera con el Codito”.

Lo que dicen los mandatarios locales

Nicolás García, Gobernador de Cundinamarca

“No creo que el virus e se convierta en un motivo para ir hacia la Sabana o los municipios cercanos a Bogotá, yo creo que ese movimiento se está dando de manera natural por facilidades en materia de adquisición de vivienda.

Sin duda alguna, Sabana Centro, Sabana Occidente y soacha son las provincias de mayor crecimiento que tienen mayor relación con su capital, en ellos debemos fijarnos de hacer articulaciones entre todos.

Peretendemos que este crecimiento sea un tema articulado. Por eso queremos que la CAR sea el garante de no aprobar planes que no estén armonizados. También buscaremos la participación de MinVivienda.

Vemos con buenos ojos el crecimiento claro, pero el crecimiento ordenado”.

Fabio Ramírez, Alcalde de Cajicá

“Sí hemos sabido de esa demanda de vivienda. Hemos observado que en varios escenario el valor del metro cuadrado en Bogotá es altísimo y desde la sabana es mucho más barato. En Cajicá tenemos alrededor de 49 construcciones de conjuntos.

Cajicá es uno de los municipìos de la sabana que tiene la tasa de crecimiento más alta de los últimos años, está entre el 8,5 y 9 %. El ejercicio número es inmobiliario y acá tenemos la construcción de vivienda y de servicios complementarios. En ámbitos de construcción se dice que Cajicá es la joya de la corona por el desarrollo que ha tenido. La concesión también nos ha permitido un desarrollo, algunos la llaman la ‘milla de oro’

El crecimiento de la ciudad nos demanda servicios públicos, educación cultura, salud, entonces eso tiene que ser construido de manera paulatina

Del lado del Plan de Desarrollo hemos planteado hacer vías importantes, para dar un desahogo”.

Carlos Cenen, Alcalde de La Calera

“La gente se ha venido aquí porque es un lugar tranquilo, con buenos servicios y buena oferta ambiental. En la pandemia se ha visto gente buscando comprar terrenos para su casa. Es notable el crecimiento en los últimos 5-10 años.

Lo vemos con buenos ojos, pero seremos responsables con la manera en que se planifica el desarrollo. El 13 % del áreas de La Calera se puede desarrollar, mientras que el 87 % son zonas de protección y reserva.

Está el casco urbano que tiene su reglamentación y todavía hay los lotes de engorde que lentamente se han ido desarrollando. También están las zonas de expansión urbana que son importantes para los desarrollos cercanos. Y para todo eso hoy estamos trabajando en el plan maestro de acueducto y alcantarillado”

Tomado de EL TIEMPO