10 Puntos clave si tienes pensado comprar vivienda este año 2021

La experiencia de comprar por primera vez una vivienda, bien sea casa o apartamento, es de las más especiales en la vida de una persona. Es, además, una decisión determinante y se recomienda tener en la cuenta varios puntos clave de carácter financiero, comercial y legal, así como también se debe hacer una rigurosa investigación y tener los objetivos claros en la escogencia del tipo y las características de propiedad que se quiera adquirir.

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Para tomar la decisión más acertada hay que tener presentes temas como el tipo y las características de la vivienda, el presupuesto, la posible financiación de la misma, lo mismo que la valorización a futuro, todo esto con el fin de hacer la mejor negociación posible. Al final, no se necesita que sea dispendioso y extenso el cierre de la compra sino que deje la mejor sensación ya que recuerde que dicha compra es decisiva para el futuro a mediano y a largo plazo.

No sobra, si lo contempla, contar con una asesoría en términos financieros, legales y comerciales para poder hacer una compra eficiente y satisfactoria.

A continuación le ofrecemos unas recomendaciones para tener en cuenta en la compra de su primera vivienda.

Defina el presupuesto

Ese es prácticamente el punto de partida de todo el proceso de la compra. Así se podrá analizar con exactitud la posibilidad real para poder barajar las cartas al momento de financiar la compra. El año pasado el Gobierno expidió el decreto para otorgar subsidios para quienes quieran aplicar a la adquisición de viviendas No VIS de hasta 500 salarios mínimos, por lo que se convierte en una posibilidad adicional de ayuda.

No olvide tener en la cuenta los subsidios y ayudas a los que puede aplicar, por ejemplo el Programa FRECH del Gobierno que facilita la compra de vivienda nueva No VIS, para familias independientemente de su nivel de ingresos o los ofrecidos por las distintas cajas de compensación, entre otras posibilidades.

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“La capacidad de pago es un cálculo sencillo. Se realiza a partir de los ingresos de la persona o la familia. Por ejemplo, si gana un millón de pesos lo multiplica por el 30 %, eso da 300 mil pesos, significa que la capacidad de pago es de máximo 300 mil pesos al mes. Si tiene deudas con libre inversión, tarjetas de crédito o personales, entonces debe sumarle a la cuota. Si la suma de todas las deudas supera el 30 %, la recomendación es que no realice la compra, porque al superar la capacidad de pago, la casa de los sueños podría convertirse en toda una pesadilla”, explica Jairo Forero, entrenador financiero.

En la actualidad, tantos los bancos como las constructoras cuentan con calculadoras automáticas que determinan la capacidad de pago mensual del interesado en la compra y el monto del dinero que pueden prestar para financiar el respectivo proyecto a 10, 15, 20 o más años.

Financiación

Es el segundo paso a seguir, luego de evaluar el presupuesto para la compra de la vivienda. En este momento, hay que recurrir, si se cuenta, con las cesantías y los ahorros, ya que al momento de adquirir la propiedad nueva, sea a largo o mediano plazo o de manera inmediata, se debe contar con el 30 por ciento del valor de la misma que corresponde a la cuota inicial.

También es posible adquirir la vivienda sobre planos, si no cuenta con el valor total de la cuota inicial, por lo cual puede ser financiada o diferida entre 1 y 3 años. Y luego, tras recibir la vivienda puede tramitar el respectivo crédito hipotecario para cubrir el 70 por ciento restante.

Esa es una de las recomendaciones que aconseja José Luis Zapata, Cofundador Bric, plataforma especializada en la compra o arrendamiento de inmuebles.

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“Si está pensando en adquirir la primera vivienda, a mediano plazo, le sugerimos comprar sobre planos, puede ir pagando la cuota inicial en un tiempo determinado con la constructora y al final se gana la valorización al momento de recibirla. Es muy importante evaluar la estabilidad los ingresos para no comprometerse con grandes valores en créditos hipotecarios que posteriormente le generen un dolor de cabeza”, asegura el experto.

“Antes de comprometerse con un contrato de promesa de compraventa o entregando dinero, asegúrese de contar con el 100% del dinero o un crédito pre aprobado con la entidad
financiera”

“Antes de comprometerse con un contrato de promesa de compraventa o entregando dinero, asegúrese de contar con el 100% del dinero o un crédito pre aprobado con la entidad financiera”, agrega.

La vivienda elegida

Para este tercer punto se debe tener en la cuenta la adquisición de la propiedad, ya sea usada o nueva. Pese a la pandemia, el 2020 cerró con récord en ventas de vivienda en el país. Durante el año pasado se vendieron 176.157 unidades de vivienda VIS y No VIS en Colombia, cifra récord histórico en ventas anuales, de acuerdo con cifras de Galería Inmobiliaria.

Y el jueves pasado, Jonathan Malagón, ministro de Vivienda, reveló que en el primer mes de este año se vendieron 16.372 unidades de vivienda.

“En enero se vendieron 16.372 unidades VIS y No VIS en el país, señalando una leve contracción frente a enero de 2020, que en su momento marcó el mejor registro histórico. A pesar de esta desaceleración, que podría ser explicada por las medidas de confinamiento que se decretaron en algunas ciudades a comienzos de este año, enero de 2021 es el segundo mejor enero de la historia del país en materia de ventas de vivienda”, aseveró el alto funcionario.

Ese panorama refleja que pese a la contingencia sanitaria es un buen momento para decidirse a dar ese importante paso vital en el futuro de las familias.

La inversión

Tenga en cuenta que un microapartamento, una de las recientes tendencias que ofrecen las constructoras en la compra de vivienda, también se ha convertido en un nuevo punto de partida para quienes se han independizado y al comienzo no requieren un área amplia, sino un patrimonio que les sirva de ahorro para adquirir, con el paso de los años, un espacio más grande.

Este mercado también se convirtió en un negocio y en una inversión, ya que muchas personas compran para rentar, porque hay una demanda creciente en las principales ciudades del país, sobre todo por personas jóvenes, estudiantes universitarios y trabajadores.

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La finca raíz, por lo general, siempre será un buen negocio debido a la valorización de los predios.

“Se debe hacer un análisis de dónde se va a comparar y que la propiedad tenga mayores posibilidades de valorización”

“Asegúrese que la compra desde el comenzó sea un gran negocio. Existen diferentes varias zonas de valorización; no es lo mismo comprar en el norte, el occidente o el centro de la ciudad. Se debe hacer un análisis de dónde se va a comparar y que la propiedad tenga mayores posibilidades de valorización. Y en lo posible que quede cerca al trabajo, o cerca a los colegios para evitar gastos de transporte. Recuerde que no es lo mismo comprar un primer piso que un tercero o cuarto. Entre más valorización a futuro será también un mejor negocio”, recomienda Javier Forero.

El futuro

Al momento de elegir la compra hay que evaluar muy bien el sector en el cual se quiere vivir con el objetivo de tener una mejor calidad de vida: cercanía a zonas comerciales, zonas verdes, colegios, vías de acceso, transporte y seguridad, entre otros puntos. Es necesario tener presente un pensamiento inversionista para cubrir la necesidad, pero no olvide que no se puede exceder en los costos para evitar sorpresas.

Recuerde, además, que hace unas semanas, el Gobierno sancionó la ley de vivienda y hábitat, que no solo permite a los colombianos un acceso más fácil a los subsidios de vivienda, sino que también reglamenta la Política de Vivienda Rural y mejora la capacidad de planificación territorial de los municipios.

Esto le abre la puerta a condiciones relacionadas con los plazos para créditos hipotecarios, la venta de viviendas subsidiadas y beneficios diferenciales para mujeres, docentes y directivos docentes del sector oficial y jóvenes, entre otras facilidades.

La legalidad

El inmueble tiene su identificación y tradición. Se debe revisar, en lo posible con un asesor, los documentos relacionados, el certificado de tradición y libertad, la última escritura de compraventa, el impuesto predial, el reglamento de propiedad horizontal, entre otros detalles, para evitar dolores de cabeza en el futuro.

Las comodidades y el valor agregado

Con el cambio de vida hacia la virtualidad debido a la emergencia del covid-19, se recomienda revisar que la propiedad tenga los espacios y condiciones necesarias para realizar las actividades diarias: iluminación, ventilación, áreas amplias, zonas verdes, balcones o terrazas y demás. Las zonas comunes, los sitios para la diversión y las posibilidades de conectividad deben ser, en la actualidad, el valor agregado a la hora de hacer la inversión.

Las visitas virtuales

En tiempos de pico y cédula y las respectivas restricciones, medidas que han sido impuestas por las autoridades de algunas ciudades o regiones debido a la pandemia, se sugiere que antes de visitar un nuevo proyecto de vivienda de manera física, se aprovechen las nuevas plataformas digitales que permiten hacer un tour virtual y realizar ofertas sin necesidad de salir de casa. Muchas de las constructoras ya tienen en uso esas aplicaciones.

“En las crisis se abren oportunidades de compra, por lo que es importante monitorear constantemente el mercado, así los precios de venta no hayan presentado grandes variaciones, pero pueden aparecer grandes ofertas”, puntualiza Zapata, de la plataforma Bric.

Aprovechar las oportunidades

En medio de las restricciones que muchos consumidores han adoptado para frenar su endeudamiento debido a los impactos del covid-19 en la economía, justamente el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) anunció una reducción en sus tasas de interés para crédito de vivienda.

Las reducciones se traducirán en cuotas más bajas de los créditos de vivienda y facilitarán, aún más, el acceso al crédito a los colombianos, especialmente a aquellos con menores ingresos, explica la entidad. La disminución en las tasas aplica tanto para créditos hipotecarios en pesos y UVR para viviendas VIS y no VIS, como para el leasing habitacional de viviendas no VIS. Las nuevas tasas se otorgarán previo cumplimiento de las condiciones por parte del solicitante.

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“Para ayudarles a más colombianos a hacer realidad su sueño de tener vivienda propia y contribuir con la reactivación económica del país, hemos bajado nuestras tasas. Así le facilitamos a nuestros afiliados el acceso a crédito en el mejor momento para compra de vivienda”, afirmó María Cristina Londoño Juan, presidente del Fondo Nacional del Ahorro. Además, explicó que “esta decisión se traduce en créditos más baratos y en un mayor flujo de caja que permite mejorar la calidad de vida de nuestros afiliados”, sobre todo de aquellos que van a comprar su primera vivienda.

Algunos bancos también ofrecen préstamos de vivienda con menores tasas de interés con el fin de otorgar una ayuda adicional a los interesados en comprar vivienda por primera vez.

Las proyecciones de crecimiento

Para 2021 se esperan ventas por 209.000 unidades de vivienda, lo que representa un crecimiento de 7,4 % frente a las cifras alcanzadas el año pasado. Así lo reveló el mes pasado Sandra Forero, presidenta de la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol. Además, que proyectan 149.700 unidades de viviendas iniciadas, es decir, 28 % frente al dato de 2020.

Estas cifras presentan un panorama muy positivo para el sector de la vivienda y ratifica, que pese a la contingencia sanitaria, hay enormes perspectivas para la compra de vivienda y un despunte en el sector de la construcción.

JAVIER ARANA
ELTIEMPO.COM
En Twitter: @arana_javier